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国五条满百日新政似拳打棉花

发布时间:2019-08-16 19:26:36

  官兵/制图

  自2月20日“国五条”出台至今,正好百日。百日新政效果如何?总体看,房价上涨的预期没有改变,因此有人称之为“空调”。在楼市博弈愈演愈烈之际,“国五条”将何去何从?未来楼市调控是否需要改弦易辙?

  自2月20日“国五条”出台至今,已满百天,尽管房价环比涨幅有所收窄,但是房价上涨的趋势并没有改变,这与政策之初的预期相差甚远。

  对于“国五条”的执行效果,住建部专家与国有大型房企高管在接受证券时报采访时均不愿置评,而赞同调控效果不理想的业内专家也认为还应进一步观察再说,可见调控仍处于敏感时期。

  新政几成“空调”

  由“国五条”及其细则引发的本轮调控,当时被认为是自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。特别是细则中对二手房从严征收20%个税政策,被誉为本轮调控的“杀手锏”并被寄予厚望。

  然而在“杀手锏”的震慑下,整个 月都处在抢搭政策“末班车”的恐慌中。各地二手房过户大厅人满为患,有地方甚至出现了“离婚潮”,多个城市二手住宅交易量井喷。与此同时,担心税费增加的恐慌心理也挤压部分需求涌入新房市场,部分楼盘收紧或取消了原有的优惠政策,价格继续上扬。 月份70个大中城市,有68个城市房价环比上涨,创限购以来新高。

  就在市场对各地细则充满期待之时,率先出台的广东版细则让人有些失望,随后陆续出台的北京、上海、重庆等三十余个城市的地方细则,除北京明确“20%个税”实施时间外,绝大多数城市只是重申了“国五条”细则的要求,有的地方干脆未提及。

  “调控效果不太理想的原因是,20%个税在决策前没有广泛征求意见,决策后政府有关部门的细则没跟上,又没按‘国五条’本身的要求解读清楚,没能正确引导预期,反而引起市场恐慌,结果适得其反、事与愿违。政府有关部门需要总结经验。”中国房地产业协会副会长朱中一说。

  朱中一认为,税收政策是国家制定的,2006年国税总局的文件中,哪些仍执行哪些不执行,国家有关部门未向社会明确,因此一些地方执行中观望敷衍。“新政策应解读清楚,避免恐慌,国务院有关部门要通力配合,及时出台细则。”朱中一再次强调。

  阳光100置业集团常务副总裁范小冲则认为,各地不执行的主要原因是“土地财政”,因担心执行后市场受到影响,地不好卖,税收少了,进而影响整个产业,而城镇化背景下各地都在竞争抢地盘,吸引项目和人才,因此地方政府才会阳奉阴违。

  中国社科院金融所研究员尹中立对此表示赞同,“相比土地出让金的收入而言,征收的20%所得税在政府财政收入中的比重是微不足道的,如果因为征收住房交易的所得税而影响到土地出让金的收入,则是因小失大之举。”他说,因此,在政策执行过程中,地方政府对这项规定进行了“变通”,大多数城市对20%的所得税政策都采取了回避态度,即使是态度最积极的北京市对此也采取了“弹性”处理。可见,“国五条”中最具杀伤力的20%所得税政策的结局是“重拳打在棉花上”。

  值得注意的是,“国五条”中唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标,这几乎已经成为今年调控的主基调。为完成该目标,北京、上海、广州、深圳、合肥、厦门、沈阳在预售证审批环节严格限价,北京还拟通过从重征收土地增值税、土地出让采用“限房价、竞地价”方式来控制房价。

  朱中一认为,虽然对房价上涨过快的城市,限价有合理性,但与市场经济规则存在矛盾。“一房一价之前一直有,北京这次是更严格执行,但根据《城市房地产开发经营条例》,商品房销售价格是由双方协商议定的。限价只能解决短期问题。在市场经济条件下,政府哪些要管,哪些要放,还需研究完善。当前,政府要在增加供应和防止土地价格过快上涨方面把好关。”朱中一说。

  由于各地细则执行力度不一,经历了 月的市场井喷后,4月各线城市成交出现了不同程度的下滑,其中一线城市尤为明显,二三线基本平稳。而预售限价果然立竿见影,4月70个大中城市房价平均环比涨幅7个月来首次下降。

  尽管房价环比涨幅趋缓,但同比涨幅仍在扩大,房价上涨预期未根本解除。地方政府的消极“执政”增强了房企对市场的信心,拿地热情再起,5月以来地王再现,上海、广州、长沙甚至10天内出现了 个年内地王。近期一二线城市拍卖的楼面地价,基本接近附近商品房的售价。

  在朱中一看来,最近一二线城市地王再现,反映了拿地企业对未来市场预期乐观,但就全国而言,1~4月土地成交同比减少,说明了多数企业还在观望。

  “买的不是限价房的地,却要限制销售价格,这是不合理的。”范小冲说,政府不让利,不可能降房价。范小冲认为,现在的房价是重压下的市场平衡,限价早晚会取消,未来一旦压力释放,需求还很大,房价还有上涨空间。

  业内讳莫如深

  在楼市博弈愈演愈烈之时,新一届政府对房地产调控却甚少表态,业内人士对“国五条”也讳莫如深。

  证券时报发现,在最近的几次国务院常务会议上,除了 月27日提出“要继续搞好房地产市场调控,加快建立房地产稳定健康发展的长效机制”外,其余几次对房地产调控只字未提。

  对于“国五条”的执行效果,住建部的一位专家接受证券时报采访时表示,“国五条”是上届政府制定的,不便过多评论,并拒绝回答有关“国五条”的所有问题。

  当就“国五条”有关问题采访一位国有上市房企高管时,得到的答复却是“‘国五条’现在太敏感,作为国企不便评论”。

  同样,在某券商研究机构那也吃了闭门羹,拒绝回答的理由是,“国五条”有关问题超出了证券分析师的专业研究领域,更适合政府官员回答。

  而面对围绕“国五条”列出的十个问题,万科公司也只给予了简单而官方的回复:“政策的出台印证了政府的调控决心。我们相信房地产调控是一个长期性的过程,支持自住需求、抑制投机投资性购房仍然是基本的方向。万科的策略是顺应政策导向,继续面向自住需求,坚持‘为普通人盖好房子’、‘盖有人住的房子’的理念,提高企业经营质量。市场是一个复杂的体系,短期内政策对市场会有什么影响,还需要进一步观察。”

  政策是否加码?

  “国五条”出台百日以来,并没有改变房企和购房人对未来房价上涨的预期,从执行最严厉的北京出现“日光盘”及一个楼盘几百套房源却有数千人排号可见一斑。

  对于未来的市场预期,上海易居研究院副院长杨红旭接受证券时报采访时表示,虽然地方政府落实不力,但依然逼使市场出现短期调整,二三季度,市场将有所调整和振荡,尤其是成交量更明显一些,四季度成交量可能再度反弹。至于价格,二季度房价涨幅会减速,但不会那么快由涨转跌,年内全国房价总体振荡上行。

  对于未来政策是否需要加码,朱中一表示,虽然“国五条”执行效果不理想,但放出信号对抑制投资投机是有警示作用的,如果其他条款都能跟进落实,如对中介的规范和预售门槛提高等,对今后的市场是有好处的。他认为目前不要急于再出新政,再观望一、二个月,看看细则具体落实情况和市场反应再说。

  杨红旭也认为,“国五条”虽没被严格落实,但仍出现短期效果,经济低迷,不宜加大调控力度,观察至四季度再做决断不迟。

  对于年内税将扩大试点问题,朱中一认为,要在总结上海、重庆经验的基础上,积极而又稳妥地推进。杨红旭表示,今年房产税扩大试点的主要方向是一二线房价较高的城市,南京等城市可能性较大。房产税全国铺开是方向,未来征收方式会像当前重庆和上海那样分税率征收。长期来看,重庆版本是大势所趋。但他同时指出,房产税并非抑制房价的神药,其作用机制较弱,但这是对中国住宅持有环节没有税的税制的完善。

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